步入 2025 年，房地产市场迎来了全新的转折点，在历经一段时间的深度调整后，挑战与机遇并存。近期，中央一系列重磅发声，如同激昂的冲锋号，全面拉开了 2025 年下半年楼市 “救市风暴” 的大幕。2025 年《政府工作报告》着重强调 “稳住楼市”，将其纳入总体要求，并提出 “更大力度促进楼市健康发展”，这种详尽的表述，凸显了稳楼市工作在当下经济布局中的关键地位。从政策导向来看，“稳住楼市股市” 的明确提出，意味着在 2025 年重点领域风险防范中，房地产风险防范被置于突出位置。房地产行业作为中国经济的重要支柱产业之一，其风险对地方财政稳定、居民生活质量以及全社会消费和经济增长稳定性有着广泛影响，促使政府坚定了稳定房地产市场的决心。
一、救市政策持续加码
2025 年以来，从中央到地方，房地产救市政策持续升级。央行通过降准等手段释放大量流动性，降准 0.5 个百分点为市场注入约 1 万亿元长期资金，这一举措为房地产企业拓宽了融资渠道，缓解了部分企业资金紧张的局面，助力项目开发建设。与此同时，政策利率降低 0.1 个百分点，个人住房公积金贷款利率下调 0.25 个百分点，5 月 20 日，贷款市场报价利率（LPR）也迎来调整，1 年期 LPR 和 5 年期以上 LPR 分别下调 10 个基点，降至 3.0% 和 3.5%，切实减轻了购房者的还款压力，刺激了更多有购房意愿的人群积极入市。
住建部明确表示将进一步优化房地产调控政策，全力支持刚性和改善性住房需求。各地积极响应，结合自身实际情况制定并落实房地产支持政策。一些城市为吸引人才，推出购房补贴、落户优惠等政策，鼓励人才购房定居；部分城市则对老旧小区改造、城市更新项目给予政策倾斜和资金支持，改善城市居住环境，提升房地产市场的吸引力。例如，杭州、成都等城市通过 “城中村改造货币化” 释放住房需求，带动房价环比上涨。
国常会更是明确要求 “更大力度推动房地产市场止跌回稳”，提出要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，从稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险四个关键维度，全面发力推动房地产市场回归稳定轨道。
二、需求端政策松绑效果初显
在需求端，政策持续松绑，为购房者减轻负担、降低门槛。首套房贷利率下限取消，多地首付比例大幅下降，部分城市如西安将商贷首付比例统一降至 15%，不再区分首套、二套房。以一套价值 200 万的房产为例，首付从以往的 60 万降至 30 万，购房门槛显著降低。同时，市场普遍预期贷款市场报价利率（LPR）将进一步下调，若下调 15 - 20 个基点，以 100 万贷款、30 年期等额本息计算，月供又可减少一定金额，30 年累计节省的利息颇为可观。
此外，包括契税税率下调、个人所得税免征门槛提升、土地增值税预征率降低等 “四个减免” 政策，以及超 50 个城市推出的购房补贴（如现金直补、契税返还、人才购房券等），进一步降低了购房者的交易成本。这些政策的实施，极大地提升了居民的购房意愿，使得更多潜在购房者得以进入市场，有效释放了刚性和改善性住房需求潜力。从市场数据来看，部分城市的购房需求已经开始回升，一些热点城市的二手房成交量明显增加。
三、供给端积极调整与变革
在供给端，政府积极作为，助力企业缓解资金压力。央行 “白名单” 专项借款扩容至 8.5 万亿元，有效降低了房企融资成本，带动存量房贷利率降至 3.09%。同时，“不动产 REITs” 试点加速推进，试点项目覆盖保障房、商业地产等领域，持有型物业年化收益率提升至 5% - 7%，较传统理财收益高出 2 - 3 个百分点，为房企提供了新的融资渠道和发展方向。
为了缓解资金压力、偿付巨额债务，开发商在下半年加大打折促销力度，进一步活跃市场交易。同时，“好房子” 建设成为供给端的重要发力点。政策明确了 “好房子” 的开发标准，重点支持绿色建筑（节能率 65% 以上）、智能家居（覆盖率 80%）、适老化改造（无障碍设施 100% 标配）项目。2025 年 5 月 1 日正式施行的《住宅项目规范》，从空间设计、居住静谧性、智能化与可持续发展等多个维度对住宅品质进行了全面升级。在北京、上海等地试点的 “租购同权”，将教育、医疗资源与租房资格挂钩，也推动了高品质住宅需求的激增。政府通过在规划、土地、财政、金融等方面给予全方位政策支持，推动房地产企业提升住宅品质，以满足消费者日益升级的居住需求，并且对住宅土地供给进行优化，合理控制土地供应节奏与规模，力求实现市场供需的动态平衡。
四、市场已有止跌回稳迹象
政策的持续利好逐渐在市场层面显现出积极成效，房地产市场已呈现出明显的止跌回稳迹象。一线城市如北京、上海、深圳，新房价格同比上涨 2.5%，二手房市场止跌企稳，核心区现房去化周期缩短至 8 个月，优质学区房溢价率回升至 15%。这些城市经济实力雄厚、产业资源丰富、人口持续流入，在政策支持下，市场需求得到有效释放，房价逐渐企稳回升。部分热点二线城市如杭州、成都、武汉等，二手房成交量纷纷创历史新高。以杭州为例，通过 “城中村改造货币化” 等政策，有效激活了住房需求，带动房价环比上涨。这些城市积极落实中央政策，结合自身特点推出一系列刺激措施，市场活跃度明显提升。
然而，房地产市场的区域分化依然存在。三四线城市由于经济发展相对滞后、人口外流等因素，库存去化压力仍然较大，房价仍面临一定下行压力。但随着政策的持续推进和区域协调发展战略的实施，这些城市也在积极探索适合自身的发展路径，通过产业升级、人才引进等方式，逐步提升房地产市场的支撑力。
五、2025 年下半年房价走势分析
展望 2025 年下半年，房价走势受多种因素综合影响。从政策层面来看，政策的持续宽松和落地实施将继续为市场提供支撑。7 - 9 月是政策落地的关键时期，广州、南京等城市专项债落地较快，购房补贴、置换补贴等政策将直接降低购房者成本，预计成本可降低 8% - 10%。10 - 12 月则是利率调整的重要窗口，LPR（贷款市场报价利率）可能再降 15 - 20 个基点，房贷利率有望跌破 3%，年底银行出于冲量需求，放贷将更加宽松，这对于购房者来说无疑是重大利好，可能进一步刺激购房需求，推动房价止跌甚至在部分城市出现上涨。
从市场供需来看，需求端的逐步释放和供给端的优化调整，有助于市场供需关系的改善。但不同城市的情况差异较大，一线城市和热点二线城市，由于经济和人口的支撑，需求相对旺盛，房价有望保持稳定或温和上涨。而三四线城市，尽管政策在持续发力，但库存压力的缓解需要时间，房价全面上涨的动力相对不足，部分城市可能仍将处于筑底阶段。
从宏观经济环境来看，国内货币政策宽松预期不断增强，业内预测 2025 年底房贷利率或降至 2.5% 左右，结合全球资本增配人民币资产趋势，市场流动性环境将持续改善，为房地产市场的企稳提供了有利的经济基础。但区域分化仍是重大挑战，后续政策需更精细区分城市能级，通过差异化供给调节机制实现全局稳定。
总体而言，2025 年下半年房地产市场有望在政策的持续推动下逐步实现止跌回稳，但房价是否会全面上涨仍存在不确定性，不同城市将呈现出不同的走势。市场真正实现可持续企稳，仍需在区域平衡、信心重建、风险化解等各方面协同推进并取得突破，这也是检验房地产发展新模式成色的关键标尺。
转自：大伟看楼市
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